お客様本位の業務運営に関する方針について
原則2 お客様の最善の利益の追求
②当社は、高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実・公正に業務を行い、お客様の最善の利益を図ります。また、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めます。
方針の具体的内容・取組状況等
お客様の最善の利益の追求
当社は、物件特性や投資家様のニーズ等に応じた様々な形式（スキーム）での不動産投資に関連するサービスの提供実績がありますが、当社が組成又は運用した実績のある不動産関連ファンドの例として以下のようなものがあります。
（スキームの概要についての説明はこちらをご覧ください。）
①運用期間を定めず、中長期に安定的な配当を目指す非上場オープン・エンド型私募投資法人（三井不動産プライベートリート投資法人：MFPR）
②一定の運用期間・投資対象を設定した上で、物件を追加的に取得していく私募ファンド（当社では「追加取得型ファンド」と呼んでいます）
③投資する物件をファンド組成時に特定して有期限で運用する私募ファンド（当社では「物件特定型ファンド」と呼んでいます）
④土地を取得して建物を建築する開発型ファンド
上記①については、投資方針として中長期に安定的な配当を目指すことを掲げたファンドであるため、当該投資方針に沿った運用を行うことが投資家様の最善の利益に資すると理解したうえで、投資主価値の最大化を目指します。
上記②～④については、通常は特定・少数の投資家様（原則として法人である特定投資家）を対象とし、運用途中での投資家様の追加・変更を予定しないため、ファンド組成段階で投資家様と個別のディスカッションを行う等により、「最善の利益」の確認に努めます。また、投資家様のニーズを踏まえた商品設計・ファンド運用・出口戦略の構築を目指します。
当社は、上記のようなファンド形式によらずに、お客様に対する資産の所有、運営、管理に関する運用サービスを提供した実績があります。この場合にもお客様のニーズを踏まえたサービス提供に努めます。
高度の専門性
お客様の最善の利益を追求するために必要となる高度の専門性は、会社の体制・実績並びに役職員個人の知識・経験により醸成されます。
（a）当社の体制・実績
当社の組織・体制については組織図をご覧ください。
当社は、1997年の設立以降、不動産投資に関する様々なサービスの提供を行って参りました。運用対象としてきたアセット・タイプも、大規模な複合型施設から、オフィスビル、賃貸住宅、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設、底地などの収益不動産だけでなく、開発案件も含めた多種多様な取扱実績を有します。
（b）役職員の知識・経験
人員の確保
当社では、新卒採用は行わず、各部門においてそれぞれ必要となる知識・経験（又はその素養）を有する従業員の中途採用を行うとともに、親会社である三井不動産等からの出向者の受入れにより高度の専門性を有する人員の確保に努めています。
従業員の定着に向けた取組み
昨今の当業界における人材需要の高まりや今後の人口減少社会を踏まえ、ワーク･ライフ･バランスの実現、働き方改革などを含めた従業員の待遇見直しも、専門性を有する人材の確保・維持のための重要な経営課題であると認識しています。有給休暇や産休・育休を取りやすい環境作り、時短勤務やフレックス勤務制度などの施策を講じております。
知識
不動産関連ファンドのアセットマネジメント業者の役職員に求められる知識の習得に資する資格として、宅地建物取引士及び不動産証券化協会認定マスターの2つを位置づけ、全ての総合職に対する推奨資格としています。また、これらの試験の受験費用及び資格維持のための登録費用は会社負担としています。
（c）専門性確保のためのその他の施策
特定分野における高度の専門性については、信頼に足りる外部専門家の助言を得ることが適切な場合があり、当社又は不動産関連ファンドのカウンセルとして、例えば以下のような分野で外部専門家を活用しています（現時点の一例です）。ただし、不動産関連ファンドのカウンセルについては、お客様からご要望がある場合には以下に掲げる専門家以外の専門家を活用することがあります。
| 法務 | 不動産関連ファンド案件に精通した大手法律事務所（5大事務所と呼ばれる事務所及びこれらに準じる事務所）の中から選定しています。テナントに対する未払い賃料請求等の訴訟案件については実務経験が豊富な大手以外の弁護士事務所も活用しています。 |
|---|---|
| 会計・税務 | 税務アドバイザーについては、不動産関連ファンド案件に精通した大手税理士法人（Big4と呼ばれるような事務所及びこれらに準じる事務所）の中から選定しています。不動産関連ファンドの税務申告業務や会計事務については、不動産関連ファンド案件に精通した税理士法人（会計事務受託者）の中から選定しています。 |
| 不動産鑑定 | 証券化対象不動産の鑑定実績の豊富な鑑定会社の中から選定しています。 |
| 物理的調査 | エンジニアリング・レポートの委託先は公益社団法人ロングライフビル推進協会（BELCA）会員で証券化対象不動産での実績のある会社の中から選定しています。 |
職業倫理の保持と企業文化としての定着
当社は、不動産関連ファンドのアセットマネジメント業務を受託する専門家としての自覚と誇りをもち、法令で定められている以下の義務が特に重要であることを認識したうえで、業務運営を行っています。
- 誠実公正義務（金融サービスの提供及び利用環境の整備等に関する法律2条1項）
- 忠実義務（金融商品取引法41条1項、42条1項）
- 善管注意義務（金融商品取引法41条2項、42条2項）